北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

  我这边看了一下大兴区高米店南的房子，这里有一个铁五院我觉得不错，价格也比同区其他小区低。该小区为单位宿舍，央产房，价格在4万左右，我想听听您专业技术人员的分析，全方面了解一下这个小区从而做决策。

  此外，我这边也看了高家园和溪城家园以及还未看的霍营附近，这几个地方我是觉得区域发展更具潜力，可能保值属性更好，尤其是现在房地产较为稳定的大背景下。其次就是共有产权房-大兴兴光里，那边我看了一次，感觉是个看未来发展的方向，亦庄如果能外溢到那估计会很好，如果自住应该没问题，不过配套可能是我前述最差的。

  个人背景：我18年年底参加工作，在足球行业，到现在快五年了，首套房，350W以里最好，400W是极限了。

  2、简单说吧，人生中最不可改变的就是出身，而偏偏出身又很重要。咱不能说美国人一出生就比阿富汗的有优势，但“卵巢彩票”是真实存在的，富二代就是比寒门子弟的起跑线靠前。

  房子也是如此，首先是地段决定了大部分的价值，两区交界的很难让两边政府发扬精神，真的不如成熟板块的。房产性质同样是出身，保障房回迁房安置房大多数的升值都赶不上商品房的，因为这些房产的优势就是经济实惠，如果涨的多了就不实惠了。

  3、再拿股票打比方吧，很多新手认为越是低价股就越有潜力，升值也会越好，但实际上真要升值好早就好了，众多专业投资人不会把发财的机会留给后来者的。市场中更多的是强者恒强，底层极少有能逆袭马云的。

  再打个比方，以我来说吧，蹉跎多半辈子了，都快退休了才逆天改命的可能性有多大？还有就是我家孩子，一直都是学渣，线吗？

  所以这所谓的有潜力实际上的意思就是价格低。那问题来了，在别人手中这么多年了一直跑输大盘，等到房龄都老了怎么到你手中就能逆转呢？

  4、共有产权房就是最典型的保障房，完全体现了房住不炒的精神，几乎堵死了所有房产投资的通道。所以这就是自住为主吧，投资性很弱。

  再一点，好肉谁剁馅儿啊，好地段谁低价照顾给钱少的啊？规划是政府做的，价格也同样是他们定的，人家还指望着靠卖地的钱发工资呢，有可能安排保障房吗？

  亦庄外溢，怎么说呢。河北环京一直忽悠说北京外溢，但外溢的真有很多吗？外溢的都是有钱人呢，还是买不起北京房子的啊？指望着他们来提升配套弱的两区交界板块，比较难吧。

  5、总之我挺不好说什么的，就这些吧。我建议放平心态，楼市是个信息完全透明的市场，几乎不可能逆袭和捡漏儿，都是一分钱一分货。中铁五院的就是自住为主，郊区这种房真不占优势，否则不会现在的价格。其他的也都差不多，从地段儿到产品都不占优。霍营估计想看的是北京第一个两限房，只能说自住合适，但价格趋势略有落后，毕竟也是两区交界的保障房。共产房更是自住为主，适合长期自住且不准备置换的家庭。

  孩子在顺义上班，在朝阳区光华路有单位班车去顺义。现在看了通州的一个北投盛景汀兰单价5万1一平。预算500万以内。想问问您是买个朝阳区的二手老破小还是通州北投这个新房。哪个更有升值可能？考虑将来他有孩子上学希望附近有学校。

  1、这我不好建议，我对新房不熟，不方便点评人家。简单说两句笼统的吧。注重自住那就买新房，居住体验怎么都比二手的强。注重保值或过几年还要换房就买二手的，至少比新房的保值稳妥。其实这就跟买车似的，注重驾乘体验就买新的，注重保值或还想换车就买二手的。

  3、当然如果说“更有”升值可能就是新房了，成熟地段儿的老房就是跟随大盘涨跌，不可能走出独立行情。老破小更是如此，不吃亏也肯定占不到便宜。

  新房投资则看规划的落实情况了。按期完成就能拉平大盘，提前完成或增加了大型配套就能跑赢，没按期完成或减少了配套那就陪着站岗了。

  房产的价值由地段儿决定，至少是决定大部分。可以去当地中介查一下近些年的价格趋势，跟市区大盘比较一下就知道了。用西潞苑小区的就行，规模大数据多。

  4、学校肯定有，现在西潞苑不就有北小通州的校区嘛。简单就是这一些状况，看自己的判断吧。

  我想改善一下住房，总价800以内，地点在南三环、东三环范围，看了几个小区。感觉彩虹城，美景东方不错，彩虹城主要是户型好，南北通透，100平米左右，三居室，不足是旁边的环境不好。美景东方小区是园林式，绿化好，位置好，房子主打户型是西南或东南两居，各有千秋，所以很纠结。想听听您的意见，这两个小区综合看哪个更宜居，哪个更保值？

  2、哪个更保值，这还挺不好回答的。相对来讲可能是美景东方的流动性更强一些，但保值上没什么太大区别。

  俩小区从一开始的定位一致，都是CBD的白领家园，彩虹城还特意引入了24小时热水呢，市政提供的，是当时的南城第一家。从价格趋势来说，最早就是美景东方的定价稍贵一些，到现在还是这样的一种情况吧，所以没什么哪个更强。或者看具体的房源吧，越宜居的保值越好，至少流动性强。

  3、另外多说一句，南三环和东南三环这些年都不算太强，受“南三北五”的影响。但近些年丰台有商务新区的规划，彩虹城附近也有不少的土地，或许能在以后略占优。

  我想咨询一下我的问题，京籍，家里俩娃，老大2024年小升初，老二2024年幼升小，首付300万，使使劲能到400。看了东城安交片区，帽儿胡同45号院有一套房子，顶楼，47.3平米，750万，您推荐入手吗？

  2、750/47.5=15.8万，中间层的价格是多少？如果差价达到10%就算合适，差价太少就属于偏高了。这种老房应该不是六层的吧？那就低的不会多。

  另外这套房能租多少钱？估计能有7/8000，每平米150块以上，顶层的稍低点儿。如果月租是7500左右，那租售比就是1000，也有些偏高了，略高于东城平均值。但我这是估算，还是以当地中介为准吧，如果租金能接近9000就算合适，平均值之内没单独的风险。

  我现在住在酒仙桥的亮马水晶，70平的一居，买了好几年也没涨，如果算上利息的话还赔了。可我同事买在望京和亚奥的都涨了，还不少呢。现在您看我是否应该也换一下，比如望京的炫彩嘉轩，可是这样就得添不少钱，值吗？

  1、亮马水晶的一居，是开间改的吧？70平的一般都是北向的居多，算硬伤，而且这面积的做小两居都正常了，大一居不是太受追捧。所以还是多考虑自住吧，没必要非得纠结升值什么的。

  2、这我也不好说值不值，看从什么角度考虑了。从自住角度就没必要，添不少钱，但未必提升居住体验，那何必折腾呢？从投资角度也谈不上占便宜，毕竟已经拉开差距了，以后就算再有差距也不会太大，叠加上税费成本未必值当折腾。